０．相続登記の義務化とは？
令和６年４月１日より、相続登記を義務化する法律が施行されました。今までも相続登記は行う必要がありましたが、期限や罰則規定がなかったために登記申請を怠るケースが多く、現在の所有者が不明である不動産が散在しているという状態が現在も続いています。
改正法によって、相続登記の期限と、期限内に行わない場合の罰則規定が新たに設けられることになりました。
関係がある方たちは、「そんなの知らなかったんだけど…」とならないよう、制度内容を理解の上、早期の対応が求められます。
１．相続登記の義務化の具体的内容
では、法律内で具体的にどのような内容が定められたのか見ていきます。
- 相続や遺贈により不動産を取得した相続人に対し、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることを義務付ける。
⇒基本的義務。不動産登記法中の新第76条の2第1項に当たる。 - 遺産分割が成立した場合、成立から3年以内に登記申請をすることも義務付ける。
⇒遺産分割成立時の追加的義務。新第76条の2第2項、第76条の3第4項等に当たる。 - 正当な理由がないのにその申請を怠った時は、10万円以下の過料に処することとする。
⇒罰則規定。新第164条第1項に当たる。
まず、基本的義務として、不動産を取得した相続人は、相続開始を知った時かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
大抵の相続の場合は、被相続人の死亡⇒相続人の把握⇒相続人自身が相続権があることを知るという流れがほぼ同時期に行われると思いますが、相続関係が複雑であったり、被相続人と疎遠であったりする場合には、被相続人が死亡した事実を知ったり、自分が相続人であることを知ったりすることが相当遅れるケースもあるかもしれません。ですから、あくまで3年間の起算点は、自己のために相続の開始があったことを知った時となっています。
「その所有権を取得したことを知った日から」というのは、遺言の遺贈により不動産を取得した場合を指しています。相続人ではない人（法人）でも、遺言により不動産を取得する場合があります。そのような場合も同様に相続登記の義務が課されることとなります。
（1）3年以内の相続登記が難しい場合 ～相続人申告登記制度について～
相続登記を行うということは、被相続人名義の不動産を誰がどのような割合で相続するかといった相続の具体的内容が成立していることが想定されますが、遺産分割の内容で争いがあったり、遺言の有効性が争われたりといった理由で、相続争いが長期化することも決して珍しくはありません。そうなると、3年以内に相続登記を行うことが不可能になるケースも出てくるように思えるでしょう。
そのような場合でも、①相続人申告登記制度を利用する、②一旦法定相続分で相続登記を済ませ、後に遺産分割協議の結果といった具体的内容を反映させるという手段により、一旦期限内にアクションを起こす必要があります。
一方、相続人申告登記制度を利用するのではなく、一旦法定相続分で相続する内容で相続登記を済ませることも可能です。
もしそのまま法定相続分で相続することが確定すれば、その後の特段の手続きは必要ありませんが、その後に遺産分割協議が行われ、法定相続分以外の決定がなされた場合には、遺産分割協議の内容に基づいた相続登記を行う必要があります。この場合の期限は、遺産分割協議が成立した日から3年以内となります。
（3）義務化における諸注意点
- 具体的な相続内容が決まらないうちは、法定相続人全員に義務が課される
⇒被相続人名義の不動産については、複数いる相続人のうち、最終的に相続しない相続人もいるかと思います。もし遺産分割内容の争い等により長期化が見込まれる場合には先の相続人申告登記制度を利用する可能性もあるかと思いますが、その際は法定相続人全員に申告義務が課されます。相続人申告登記は相続人のうち特定の誰かが申出を行えばいいという訳ではありませんので、この点については注意が必要です。それ故、連名での申出も可能となっています。 - 結果的に不動産（全部又は一部）を取得しなかった相続人は遡って義務がなかったことになる
⇒法定相続人等その不動産を取得する可能性があった人でも、最終的な結果として不動産を相続しなかった人は、遡って相続登記や申告の義務がなかったことになります。同様に、相続放棄等を行った相続人も義務は課されません。
２．遡及効の存在 ～令和6年4月1日以前の相続も相続登記義務が課される～
相続登記の義務化が運用開始となったのは令和6年4月1日からですが、令和6年4月1日以前に開始されている相続についても、同様に本件義務が課されることになります。このように、新たに施行された法律等が、その施行開始時点以前の事象についても何らか効力を及ぼすことを遡及効といいます。決して、本改正は令和6年4月1日以降に開始した相続にのみ適用されるものではありませんのでご注意ください。
（1）「3年以内」の起算点は？
では、令和6年4月1日以前に開始されている相続である場合、いつから3年以内に相続登記を行わなければいけなくなるでしょうか。仮に、相当前に開始されている相続の相続登記を怠ってしまっているという場合、すでに3年経過している…ということにでもなってしまうのでしょうか。
この点については、改正する法律の附則第5条6項において経過措置が定められており、「施行日」か「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」のいずれか遅い日から3年間としています。
ですから、令和6年4月1日以前に開始された相続であっても、相続登記の期限の起算点は、最低でも令和6年4月1日からとなります。
※仮に、相続の開始（被相続人の死亡）自体が令和6年4月1日以前であっても、各相続人が「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」が令和6年4月1日以降であった場合は、3年の起算点は「知った日」となります。
最低でも令和6年4月１日から3年間の期限がありますので、この点はとりあえず一安心でしょう。
３．相続登記の登録免許税の免税措置について
相続登記の促進を狙って、令和6年4月1日時点で、相続登記にかかる登録免許税の免税措置が設けられています。全ての相続登記が対象となる訳ではありませんが、免税措置の期間内に相続登記を済ませてしまえば登録免許税がかからなくなりますので費用が削減できます。
（1）相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の相続登記
上記の例のように、土地の登記簿上の所有者であるAが死亡し、その相続人であるBが新たな所有者となるはずでしたが、その相続登記が未了のままBも死亡したという場合です。Bの相続人であるCが不動産の所有者となるにあたっては、未了であるA⇒Bの相続登記と、B⇒Cの相続登記の両方を行う必要があります。なお、登記手続きを行う際には、不動産価格の0.4%を登録免許税として納めなければなりませんが、この登録免許税は、登記手続き１件ごとに発生します。つまり、A⇒Bの相続登記と、B⇒Cの相続登記それぞれで登録免許税が発生することになります。本来は、それぞれの相続登記は単発で行われているはずですし、相続登記をきちんと行う場合より、相続登記をしない場合の方が納税額が低く済むとなっては本末転倒ですので、当然と言えば当然でしょう。
令和6年4月1日時点では、手続きが未了となっているA⇒Bの相続登記にかかる登録免許税が免除されます。相続登記をしないで死亡した場合の相続登記について登録免許税が免除となるので、相当昔の相続登記が未了となっている場合には、複数の登録免許税が免除されます。
ただし、免税期間は令和7年3月31日までとなっています。令和6年4月1日時点で1年を切っていますので、早めの対応が求められます。
（2）不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記
上記（1）のパターンに限らず、価額が100万円以下の土地の相続登記についても、対象期間内であれば登録免許税が免除されます。また、相続による所有権移転登記だけでなく、相続による所有権の保存登記についても同様に登録免許税が免除されます。
所有権移転登記と所有権保存登記（加えて表題登記）の違いは以下の通りです。
- 所有権移転登記…登記簿上の所有権が別の所有者に移転する場合の手続き。相続による場合もあれば、売買・譲渡による移転の場合もある。
- 所有権保存登記…登記されている不動産の所有者を初めて登記すること。法律上義務付けられていない。
- 表題登記…土地や建物の存在やステータスを登記すること。土地の表題登記は、土地が生じた日から1ヶ月以内、建物の表題登記は所有権取得（建物の完成後）の日から1ヶ月以内に登記しなければならない。
不動産によっては、実は未登記（登記簿に載っていない）のものもあります。ただし、未登記の不動産であっても固定資産税が課税されている場合もあります。一方、登記簿上で表題登記はなされているものの、所有権保存登記がなされておらず、登記簿上で所有者が確認できない不動産もある訳です。
この免税措置として、不動産の価額が100万円以下の土地であれば、所有権移転登記はもちろん、所有権保存登記がなされていない土地についても、元の所有者の相続人が新たな所有者として保存登記を行う場合も、登録免許税が免除されます。
ただし、（1）と同様、免税期間は令和7年3月31日までに行う手続きのみとなっていますので、こちらも早期の対応が求められます。
４．住所変更登記等についても義務化される！
相続登記の義務化と併せ、登記簿上の不動産の所有権登記名義人が住所等を変更した場合、変更登記の申請を行うことが義務付けられます。例え所有者が存命であっても、住所等が変わった際の変更登記をしないままであれば、問題の根本的な解決が結局なされなくなってしまいます。
（1）義務の具体的内容等
- 所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることを義務付ける。
⇒不動産登記法上の新第76条の5にあたる。 - 正当な理由がないのに申請を怠った場合は、5万円以下の過料に処することとする。
⇒罰則規定。新第164条第2項にあたる。
となっています。なお、こちらの施行日は令和8年4月1日からとなっていますので、実際の義務化は少し先の話となります。また、相続登記義務化同様、経過措置が設けられており、2年の起算点については少なくとも施行の日以降となります。
（2）登記官が職権的に変更登記を行えるようになる
住所変更登記等の義務化に伴い、登記官が職権的に変更登記を行えるような法整備も行われています。不動産登記法の新第76条の6に当たります。具体的な流れとしては、
- 登記官が定期的に登記名義人の情報を住基ネットに照会
- 氏名、住所等の変更情報を取得した場合、登記名義人に対し職権で変更登記をすることについて意思確認を行う
- 了解を得られた場合には、職権による変更登記が行われる
となるようです。一連の流れで変更登記が行われた場合は、登記名義人の住所変更登記等は履行済みとなるようです。
５．相続で得た不要な土地を手放すには？
冒頭でも述べていますが、相続登記が義務化された背景には、やはり相続登記をせずに放置された結果、所有者不明の不動産が散在しているということが挙げられます。
一方で、現代においては土地利用ニーズの低下等により、「土地を相続したものの手放したい」、そもそも「土地を相続したくない」と考える人が増加している他、相続を契機として土地を望まず取得した所有者の負担感（固定資産税・管理費用の発生）が増しており、土地の管理の不全化を招いていることも大きな問題として挙げられます。
これらを解決する一つの足掛かりとして、相続土地国庫帰属法という法律が令和5年4月27日より施行されています。相続登記の義務化が始まる一方で、相続した土地の処分のひとつの選択肢として設けられたと言えます。
手続きや要件の大まかな流れは以下の通りです。
（1）承認申請
申請権者による承認申請が必要となります。
申請権者の条件は、「相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により土地を取得した者」としています。
具体的な内容は以下の通りです。
※参照：「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」(法務省民事局)
(URL：https://www.moj.go.jp/content/001401146.pdf)
少し複雑かもしれませんが、土地の全部または一部を相続によって取得した方は申請権者になり得ると思っていただいてよいと思います。ただし、相続人ではない方が遺贈によって取得した場合は対象ではない点に注意が必要です。
（2）法務大臣（法務局）による要件審査・承認
申請を受け、法務局は該当する土地の調査を行います。相続によって取得した土地であれば何でも対象となる訳ではなく、却下要件と不承認要件があります。どちらも、通常の管理又は処分をするに当たり、過分の費用又は労力を要すると判断されるものです。
■却下要件（当てはまる場合は承認申請自体ができない）
- 建物のある土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 他人による使用が予定される土地
- 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
- 所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
■不承認要件（調査の結果として不承認処分がなされ得るもの）
- 崖（勾配が30度以上であり、かつ、高さが5メートル以上のもの）がある土地のうち、通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
- 工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上にある土地
- 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存在する土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地
- その他通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地
⇒災害の防止措置を講ずる必要がある、鳥獣や病害虫の被害が予見される など
（3）負担金の支払い
調査の結果承認が行われた場合、申請者は1０年分の土地管理費用相当額の負担金を納付する必要があります。原則は20万円としつつ、一部の市街地の土地等については面積に応じ算定されます。
負担金を納付することで、対象の土地は正式に国庫へと帰属します。
６．まとめ
以上、ここまで相続登記の義務化及びその他の関連条文や制度について説明しました。
以下、要点のまとめです。
国土交通省において平成28年度に実施されている地籍調査によると、調査対象の地区上で、「登記簿上で所有者が不明となっている土地」は全体の20.1％を占めたそうです。それらについて所有者の追跡調査を行った結果、所有者不明の要因として「相続登記未了」が66.7％、「住所変更の未登記」が32.4%を占めたとのことです。相続登記の義務化と住所変更等の登記の義務化については、このような調査を受けて行われた法改正であったと言えます。
住所変更等の登記はまだしも、相続登記を行わずに放置することは、関係者にとって大きなリスクとデメリットとなる可能性もあります。相続登記の義務化を機に、ぜひ早めの対応を心掛けていただきたいと思います。
なお、相続に関わる紛争についてお困りの場合は、ぜひ弁護士への相談もご検討ください。紛争性のあるものについては、弁護士しか代理人になることが許されていません。相続登記を進めようとする過程で、関係者へのコンタクトや交渉が必要になるケースもあるかもしれません。
当事務所においても、多数の相続事件を取り扱った実績があるほか、相続登記を発端とした困難事件についての処理経験もございます。相談先のひとつの選択肢として、ぜひご検討いただけますと幸いです。
岡島法律事務所
